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【投資案件】アパート投資①

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不動産投資に関しては低金利政策も相まって非常に人気のようですね。マンション経営の上場企業が軒並み最高益を出していたことからもそれが伺えます。私も経験があるので今回はその話をさせていただきます。

アパート投資に関しては2007年ごろに親類がなくなり、急に不動産の管理を頼まれたのがきっかけでした。不動産投資に関しては会社で多少経験していたし宅建(今では国家資格になったらしい)も持っていたので白羽の矢が立ったのでした。

横浜市の国道沿いにある1軒屋で、築40年は立っているであろうボロ屋でした。最初は片付けただけで賃貸物件として貸しに出しました。駐車場付きで5万円とう格安な家賃を設定したのですぐに借り手は見つかりました。

しかし、半年が経った頃から水道が出なくなったとか、雨漏りがするだとか問題が出てくるようになりました。その都度不動産屋の言うなりに直していたのですが、1年経った頃に収支を計算したところ修繕の合計額が家賃の合計額を超えていたのです。ちゃんと確認してなかったのがいけないのでしょうが、修繕の内容も回数も少し疑問の残るものがありました。こんなんじゃ、不動産を持っている意味が無いと腰を据えて物件をどうするか考え始めました。

まずは数件の建築会社に連絡しどのような建物が理想的でどのくらいの収支が出るのか提案をさせました。計4社ほどの提案を聞きましたが、どれもだいたい同じ内容で3から4階建ての単身者向け、8畳ほどの部屋を計6から8部屋くらい作るというようなものでした。家賃は周りの情勢から一部屋6万円前後でした。

建築費に関しては、大分差がありました。大手のA社なんかはこれでもかというほど外装から設備までこだわったものを提案してきており、最新の収納家具や浴室などが備え付けられていました。値段は6部屋で6,000万円を超えていたと思います。営業マンが強調していたのが管理も任せられることと30年のサブリース(一括借上げ)が付いているとのことでした。まあ、これだけすごいお金かけて物件をつくるのだから一括借上げもやれるんでしょう。

サブリースの話は他の建築会社からもでました。最近のアパートマンション経営を見ていてもサブリースはほとんどついてくるようです。一見投資家に良さげな契約ですが、落とし穴があるようです。大概の契約を確認すると更新期間が2年など定められており、その都度の家賃の再交渉を行うべく条項が挿入されているのです。
つまり、30年一括借上なんて言いつつ入居者の入りが悪いと2年時に家賃の値下げの交渉ができてしまうというもので、さらにその交渉が決裂した場合、一括借上げを破棄することができると言うものがほとんどなのです。

2に続く

 

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